Mise en place Les étapes clés d’un dossier de crédit bail
1) Mise en place de l’accord
Règlement des frais d’étude et de montage (+commission d’engagement).
2) Signature du contrat de crédit-bail immobilier
Les frais d’acquisition sont inclus dans l’assiette. Le preneur doit s’acquitter des émoluments des notaires concernant :
- La rédaction de l’acte de crédit-bail immobilier (entre 0,55% et 0,6875% de l’assiette TTC),
- La publicité foncière éventuelle de l’acte (exclusivement pour les contrats dont la durée d’amortissement est supérieure à 12 ans),
- Taxe de publicité foncière (0,615% de l’assiette HT, augmentée du prix d’option d’achat),
- Salaire du conservateur des hypothèques (0,10% du montant cumulé des loyers TTC).
Frais auxquels s’ajoutent, le cas échéant, les frais inhérents aux garanties prévues dans l’acte de crédit-bail immobilier.
3) Avant l’entrée dans les locaux
Comme la mise en loyer intervient lors de l’entrée dans les lieux, elle coïncide avec la signature du contrat lorsque l’immeuble est achevé et exploitable immédiatement. En revanche, dans le cas d’une construction ou d’une acquisition d’immeuble avec des travaux, plusieurs mois/années peuvent s’écouler avant la mise en loyer (avec possibilité de plusieurs tranches).
Pourquoi ?
Car, pendant cette période, le crédit-bailleur effectue des paiements : achat du terrain, règlement des travaux aux entreprises, à l’architecte, etc. Le crédit-preneur règle alors des intérêts, calculés trimestriellement et à terme échu :
- Sur les sommes HT décaissées par le crédit-bailleur, au prorata temporis de la date du paiement jusqu’à la date de mise en loyer,
- Sur la TVA, pendant un délai forfaitaire de 4 mois (règle applicable aux crédit-bailleurs immobiliers).
Ces loyers sont soumis à TVA, si le crédit-preneur y est assujetti.
4) À partir de l’entrée dans les locaux
Les loyers peuvent être :
- Mensuels, trimestriels, semestriels ou annuels,
- constants, dégressifs ou personnalisés,
- payables d’avance ou à terme échu,
- calculés à taux fixe sur toute la durée du contrat,
- calculés à taux variable à chaque échéance, selon EURIBOR (ou TIBEUR) correspondant à la périodicité (EURIBOR 3 mois pour des loyers trimestriels, EURIBOR 6 mois pour des loyers semestriels). Certains contrats à taux variable prévoient la faculté d’opter pour un taux fixe en cours de vie, selon des modalités prévues dès l’origine.